南宁开发商违规卖房购房者捡馅饼实则掉陷阱

2015-11-23   来源:南国早报 编辑:桂房房
 
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桂房播报:关注购房陷阱之案例篇 南宁一些开发商违规卖房,购房者交款后一直得不到房子,多次要求退款未果 以为捡到馅饼谁知掉入陷阱 近年来,南宁五象新区的楼盘如雨后春笋般冒了出来。但有部分购房者花了钱,却只买了一 ...

    桂房网 - 南宁市房产网讯:

关注购房陷阱之案例篇

南宁一些开发商违规卖房,购房者交款后一直得不到房子,多次要求退款未果

以为捡到馅饼 谁知掉入陷阱

近年来,南宁五象新区的楼盘如雨后春笋般冒了出来。但有部分购房者花了钱,却只买了一张开发商画的“饼”:开发商还没有买地,就开始卖房收钱,至今地上还是一片荒草。近几个月来,在五象中央广场、美丽城、天创国都、广源大都会 【楼盘详情,户型图,样板房】、亚美国际、坤澜香堤等多个楼盘,出现了购房者集体维权现象。记者调查走访发现,这些人交了房款后,房子至今没影,钱也拿不回来

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多家网站推介 描绘美好蓝图

2011年,蔡先生来南宁旅游时,被销售人员带着去五象新区看亚美国际的项目地址,“当时就是一座山头,完全没有开发痕迹,也没有销售中心。”但他听说五象新区是南宁重点打造的一个新区,觉得投资机遇来了,跟着销售顾问去交了20%的房款,共计十几万元。接下来几年,蔡先生为了追回房款,多次跑来南宁,花费巨大,“即使追回款项,我也损失了一大笔钱”。

记者在百度搜索“坤澜香堤”,关于该楼盘的信息很多。一家房产网站以新闻报道的形式介绍了该楼盘,标题为“坤澜香堤69~109平方米的户型在售,价格区间为6080~8488元/平方米”,文内提到,这里规划有住宅、别墅、写字楼、超五星级酒店、会所、学校等,是一个综合的现代化高端都市生活社区。但大多数网站,完全没提该楼盘是否有上市销售的资质。

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楼盘资质不全 无法按时开工

2014年,何先生在南宁某楼盘看房,一女子塞给他一张彩页,上面有“美丽城”房地产项目的介绍,他被拉去看了地块。何先生交了12万余元首付款和4万余元中介咨询服务费后,和广西美满园房地产开发有限公司签订了《合作建房合同》。但项目未按时开工,何先生才得知该楼盘五证未全,属于违规销售房产。在房产部门的协调下,何先生拿回了首付款,但中介咨询服务费至今未退还。

几天前,记者同何先生来到“美丽城”项目的销售代理公司,自称是该公司法律顾问的陈律师接待了何先生。陈律师说,“美丽城”的土地性质为商业用地,如果按开发规划变更为商住用地,得向国土部门交纳数千万土地款,“但开发商没钱,截至今年10月仍未成功变更”。今年6月份,中介公司停止了代理销售的业务。对于购房者要求退还中介咨询服务费的诉求,陈律师称,中介已经按照合同约定完成了相应的工作,所得的收入已用于人工等各项费用,如果要退,也要等法院判定,并由开发商赔偿中介损失约100万元后,中介再跟购房者清算。

何先生认为,现在开发商不露面,中介打太极,主要还是不想退钱,“再耗下去,万一开发商携款潜逃,最初交付的钱款都将打水漂”。

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维权400多天 始终未能退钱

2014年3月,方先生交了20多万元首付款,购买了“五象中央广场”一套住房。刚交费没多久,他就发现该项目多处违规,开发商连土地证都尚未取得,购房者已经抱团要求退钱。今年10月22日,记者见到方先生时,他捧着一本厚厚的笔记本说,从去年8月至今,他用400多篇日记,记下了60多名维权者的各种经历,以及开发商前后迥异的说法。

记者了解到,该项目由南宁金之库房地产开发股份有限公司开发。由于开发商尚未取得商品房预售证就向购房者收款,2014年12月被南宁市房产监察支队行政处罚,并被责令10日内退回擅自预售的购房款,但时至今日,绝大多数购房者并没有拿到退款。

开发商一高管称,公司内部更换股东,再加上代销公司存在将废弃票据继续使用、私开票据、一房两卖等情况,造成财务混乱。因此,在退还少量购房款后,为了进一步核实账目,开发商已暂停退款。10月27日,代销公司相关负责人表示,他们所有的行为,都是开发商授权委托进行的,并不存在违规操作的情况。

关注购房陷阱之监管篇

据南宁市房产监察支队介绍,由于监管政策滞后,很难拿出有效办法来杜绝开发商的违规行为

处罚力度有限 损失难以挽回

买房必须看五证是否齐全,开发商连《国有土地使用证》都拿不出,购房者为何还愿意给钱呢?

明明是买卖关系,开发商为何签合作合同?

发生维权纠纷后,购房者多方求助,为何仍难挽回损失?

记者调查发现,购房者的心态是导致他们陷入困境的主因。他们一旦掏钱出来,由于监管制度不给力,有关部门只能在办证进程上制约开发商,却很难为购房者挽回损失。

购房者

明知问题很多 还是掏钱买房

杨先生在区直某单位工作,学法律的他买房之前,就已得知“五象中央广场”不但没取得预售证,就连土地都还在另一家单位名下。既然如此,为何还要买这里的房子呢?杨先生说,他们单位一些人也买这里的房子,他们觉得“这个楼盘应该是靠谱的”。

记者走访了近10个楼盘,调查了100余人,60%以上的购房者交款时都知道这些楼盘存在问题,比如没有取得预售证、是小产权房等,只有少数购房者是在完全不知情的情况下,被销售人员“忽悠”着买了房,事后才明白上了“贼船”。

何先生当年交完定金后,“五象中央广场”工作人员私下告诉他,开发商内部矛盾重重,一旦资金出问题,是无法按期开工的,劝他赶紧退钱。但何先生认为,开发商内部有矛盾,正是“捡便宜”的最佳时机。如今,他既拿不到房,又无法退回钱,不由得后悔万分。

南宁市房产监察支队执法人员称,他们巡查时,如果发现一些项目存在违规销售行为,就会立刻介入调查,意在及时阻止购房者。但购房者对此十分敌视,认为监管部门挡了他们的财路,甚至去阻扰执法工作。这名执法人员说,他们在之前发现了问题,想办法拦住购房者交钱,其实是有利于购房者的。购房者的钱款一旦支付给了开发商,是很难要回来的。比如说中介费,可能已被分给销售人员作为提成了;其次,有些开发商买地遇阻后,有可能携款潜逃;有些开发商后面补办手续,得以开工建设,但完全不会按照当初约定的超低价换签商品房买卖合同,而是要求购房人补交房款。

开发商 推行“合作建房” 巧妙逃避风险

记者走访时发现,很多问题楼盘的开发商都会选择有利于自己的方式来跟购房者周旋,他们大多数不会在项目所在地设置销售中心。南宁市房产监察支队执法人员分析称,他们在巡查过程中发现,这类违规销售的房产,都是由销售人员通过散发小广告、网上发布信息等来招揽客户。他们这样做,一方面是想躲避监管部门的检查;另一方面,免得发现问题的购房者上门维权,影响销售。但这对购房者来说是有害无利的,一旦房产出售完毕,购房者就很难再找到开发商。

在走访中,记者发现,开发商跟购房者签订的非《商品房买卖合同》,而是《合作建房合同》或者《合作建房协议》等。明明是买卖关系,为何变成了合作关系了呢?

南国早报公益律师唐建勇说,个人出资与企业合作建房,然后获得一套房,这是一份变相的销售合同。从政策监管上来说,在取得相关部门的销售许可证之前进行销售,是要被行政处罚的,因此,它首先是想规避政策监管;更重要的是,开发商想要逃避民事责任。

唐建勇说,销售合同是民事权利义务关系的协议,首先要遵守国家的法律和政策,一旦违背这个原则,法院就可以判定该合同无效,开发商要全数退还购房款,如果给购房者造成损失,开发商还须赔偿。可如果是合作合同或者合作协议,说明双方都是商业投资行为,双方共担风险、共享利润。他举例说,如果房子建不起来,按照销售合同,购房人已经付款,开发商必须承担违约责任,赔偿购房者的损失;如果是合作关系的话,购房者作为合作一方,很难向另外一方追究责任。

唐建勇提醒市民,这是开发商规避责任的方式,购房者如果签订合作合同,无疑是将自己的权利葬送了,还有可能替开发商“背黑祸”。

监管方

政策相对滞后 难以有效监管

不少购房者交付房款后,才发现项目存在多种问题,去找开发商退款,但开发商不接电话,还玩起了失踪。无奈之下,购房者选择报警、拨打市长热线、向房产监管部门投诉等方式来维权。

南宁市房产监察支队介入后,发现行政处罚的效果并不好。该支队负责人说,《城市商品房预售管理办法》从1995年开始实施,距今已经20年了,虽然后来经过修正,但处罚力度不大,对开发商起不到震慑作用。该负责人举例说,开发商如果没取得商品房预售证就向业主收房款,可认定为违规,但相关法律规定罚款不得超过3万元。单单一个业主就要交十余万元房款,一个项目涉及数百人,违规金额多达数千万,“对开发商来说,3万元的违法成本太低”。

有其他的行政手段来监管开发商吗?该负责人说,有非常严厉的法律规定,即没收违法所得,但在现实中很难操作。因为这些违规项目在收款等方面存在很多问题,比如五象中央广场项目,开发商自己都无法理清购房者交付的钱款账目,一旦政府没收,就等于接了烫手山芋,开发商会跟购房者说“钱已经被政府拿走”,转而将其与购房者的矛盾转化成购房者与政府之间的矛盾。因此,基于这些钱款的来源问题,有关部门也不敢轻易去没收。

据介绍,房产监察支队或许可从行政审批方面来制约开发商,如果开发商没有退还购房者的钱款,房产部门可将此违规行为知会国土、规划等部门,在办证方面严格把关。但监管部门也没办法强迫开发商退还购房者的钱款。因此,在事后的监管过程中,购房者交出去的钱款,往往很难挽回。


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