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限贷松口多地悬而未决 地产商备战金九银十

2014-08-18   来源:桂房网 编辑
 
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桂房播报:资金是决定着经济资源分配的一个重大要素,过去10年,是房地产的金融属性激情发挥,金融杠杆被大尺度使用的10年。 在当前经济去杠杆周期,商业银行出于风险考虑收紧房贷包括首套房贷,但从房地产实现国民居住梦 ...

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      资金是决定着经济资源分配的一个重大要素,过去10年,是房地产的金融属性激情发挥,金融杠杆被大尺度使用的10年。

  在当前经济去杠杆周期,商业银行出于风险考虑收紧房贷包括首套房贷,但从房地产实现国民居住梦想的维度来思考问题,也并非那么无路可走,金融市场化之路更加需要灵活的激励方式。如今年针对“三农”和小微企业贷款达到一定比例的商业银行定向降准,就是很好的市场化激励尝试,这未尝不可引入对首套房贷达到一定比例的商业银行定向降准,以达到国家支持首套住房需求,抑制投资和投机住房需求的调控目标。

  过去的半个月里,石家庄市取消住房限购政策的消息,在本来平静如水的房地产市场,激起了涟漪,先是有媒体报道,从7月28日起,石家庄市的购房者不用再到房管部门开具《购房查询证明》,就可以购买住房,这被解读为实施了3年半的石家庄“限购令”正式取消。

  但这一政策在“执行”两天之后,突然宣告作废,7月30日,石家庄市房管局称在该市购房仍需提供购房证明,但在政策上做出了微调,放松了外来人员的购房资格。

  石家庄市房地产业协会秘书长李水源认为,整个房地产市场形势已经发生了改变,由过去的“控房价”变为现在的“去库存”。石家庄做出的“微调”动作,是主管部门对石家庄整个房地产市场进行全局考虑后做出的决定,这更符合石家庄当下的房地产市场行情。

  “限贷”未见松口

  “限购松动了,下一步限贷是不是也要松动了?”在石家庄房地产市场有条件放开限购后,限贷的问题成了市场关心的话题。8月上旬,记者走访了石家庄多家银行,均表示尚未收到监管部门或者上级行有关放松房贷的文件。不仅如此,多家银行房贷利率甚至还出现一定程度的上升,放款时间也未见缩短。

  记者在走访中了解到,石家庄多数银行的首套房贷利率均在基准利率的基础上上浮10%~15%,追平了二套房贷的利率水平。交通银行(601328,股吧)中华南大街支行个贷中心的负责人称,首套房贷利率出现部分上浮,最高上浮10%,没有利率优惠。工商银行(601398,股吧)的首套房贷利率甚至达到基准利率上浮20%的程度,只有极特殊的优质客户才能享受基准利率上浮10%的标准。另外部分银行表示,只对合作的项目楼盘进行房贷审批,审批制度也非常严格。

  尽管房贷利率并未出现丝毫松动,但从信贷数据看,河北省上半年房贷增速达到较快水平。河北省银监局发布数据显示,今年上半年,房地产开发贷款、居民的住房按揭贷款均出现快速增长。在贷款的行业投向中,住房按揭、制造业、批发零售、房地产业分列行业投向前四位,合计占全部贷款增量的65.03%。其中住房按揭贷款增量稳居行业投向首位,今年上半年,河北居民买房贷款达440.74亿元。

  “虽然住房按揭贷款增量出现大幅度提高,但并不表示银行也在参与救市。”李水源告诉记者,“从目前来看,银行对于地方政府取消限购反应冷淡。出于对风险控制、商业利益等多种因素的考虑,银行在短时间内不会对房贷尤其是首套房贷做出实质性倾斜。这也是政府救市效果能否达到预期的最大变数。”

  既期盼又备战

  “石家庄取消限购了,但是没有取消限贷,人们的信心还是不足。”石家庄森联地产总经理李会军称。

  “对于限购政策来说,我更期待于贷款政策,因为银行的这个政策才能真正解决客户购房的最大问题。”石家庄五方中心项目营销总监卢灵认为,贷款政策才是市场交易的关键要素。

  “我入行10年了,我一直在想限购、限贷之前是什么样的状态,现在已经想象不到了,我觉得限购放开了,可能下一步就是金融政策也会放开。”河北涞泽地产副总经理郭川对限贷后的市场状况体味深刻。

  在石家庄最近放松限购后的一次房企高端论坛上,来自石家庄近40位房地产企业管理者齐聚一堂,各抒己见。记者听到最多的声音,就是房企负责人对放松“限贷”的期待。

  5月12日,中国人民银行副行长刘士余主持召开住房金融服务专题座谈会,要求各商业银行合理配置信贷资源,优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求。分析人士认为,这是在当前房地产贷款市场出现一定程度萎靡的大背景下,我国金融调控部门首度发声,要求商业银行落实好差别化房贷政策,对首套房房贷需求给予支持。

  然而记者调查发现,距离央行“喊话”过去了三个多月,石家庄的商业银行房贷收紧局面并未有明显改善。“商业银行作为独立的法人机构,以利润为核心。除了对国有企业的信贷支持,过去房地产处于上升周期,个人房贷5%至6%是银行最优质的业务资源。但是,现在受到利率市场化和金融创新的影响,银行存款流失、资金来源高成本。5年期个人房贷基准利率为6.55%,银行个人房贷业务利差不足3%,而且占用大量人力成本,若扣除管理和人工成本、拉存款成本,盈利空间非常小。而小微贷、消费贷和表外等业务的利润水平则高很多。”深圳市房地产研究中心李宇嘉在接受媒体采访时称。

  尽管如此,在一些住房存量较高的省市,间接放松“限贷”的动作已经陆续裂开口子。截至8月11日,已经包括有广西、浙江、四川、福建四省与杭州、绍兴、包头、广州四市出台了相关政策,如四川的财政补贴、绍兴的二套房首付比例不低于40%、福建省的二套房认房不认贷等。李水源告诉记者,“限贷能否放松是当前地方救市的一大利器,这不仅需要金融部门的大力配合,更需要地方政府从本地实际出发,拿出切实可行的实施意见,‘限购’与‘限贷’同时放松产生的作用,将会对‘去库存’以及整个房地产市场带来实质性的利好。”

  在记者采访中,部分石家庄房地产公司人士则把希望放在即将到来的“金九银十”,他们认为,限购取消后会有一段时间的政策效果显现期, “限购”取消后观察市场走势是否向好,重要窗口期就在今年的“金九银十”。“我们已经调整好销售计划,回笼资金是下半年的任务和考核目标。”一位被访房地产商称。

  一位本土房地产公司负责人对记者说, “如果销售不好,银行会更加扎紧银根催促还款,这会对资金链构成另一面的影响”。他表示,这种情况下即使舍弃利润,也要保证资金链的稳健,多数企业未来数月会采取以价换量的做法,尽快回笼资金。“手中的资金比重,更多向预售款偏移。我们预计金九银十成交量回升五分之一,差不多20%的水平。”

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